Характеристика затратного подхода и его методов при оценке недвижимости

Затратный подход, при котором стоимость объекта оценивается , как сумма расходов по его восстановлению в первоначальном виде, за вычетом накопленного износа. Затратный подход применяется при:

Технико-экономическом анализе для нового строительства.
Определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли.
Итогового согласования стоимости (конкурентоспособность объекта).

Оценки зданий институционального и специального назначения (школы , вокзалы ,церкви и т.п. ) от которых нет дохода и по которым нет продаж.

Страховании.
Налогообложении.

Основная формула затратного подхода:

Рыночная стоимость = затраты на полное воспроизводство (ПВС) или замещение (ПСЗ) объекта – совокупный износ зданий и сооружений на дату оценки + рыночная стоимость земельного участка.

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения, который гласит , что типичный покупатель не заплатит за объект больше, чем нужно будет затратить для приобретения земельного участка и строительства на нем здания , аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому объекту. Сумма затрат на строительство объекта обычно не совпадает с его стоимостью.
Методы расчета ПВС:
Индексный метод.

Текущие затраты = исторические затраты * текущий ИСС/ ИСС в год постройки,
где ИСС – индекс стоимости строительства – отношение суммы затрат в текущем году к сумме затрат в базовом году.
Расчет затрат на единицу площади (S) или объема (V).

Затраты = типичные затраты на 1ед. S или V * S(V) * региональный мультипликатор (затраты известны по одной области, а объект находится в другой).

Метод разбиения на компоненты.
Метод количественного обследования.
Составляется строительная смета. Стоимость строительства является текущими затратами на воспроизводство.
Совокупный износ. Износ – совокупная потеря стоимости по всем возможным причинам на дату оценки. Существует три типа износа:
1. Физический, связанный с физическим устареванием объекта.
2. Функциональный (моральный) – потеря стоимости вследствие того, что в объекте присутствуют элементы количественно или качественно не соответствующим рыночным предпочтениям.
3. Износ внешнего воздействия (экономический) – возникает в результате неблагоприятного изменения политической, экономической, экологической обстановки.
Недостатки затратного подхода:невозможность сооружения нового, уже изношенного объекта; мала вероятность воспроизводства устаревшего сооружения; зачастую этот метод дает неправильную оценку стоимости объектов, срок эксплуатации которых превышает 10 лет, что обусловлено сложностью измерения износа здания, недостаточным учетом наилучшего и наиболее интенсивного использования.
Лучше всего этот метод подходит для обоснования нового строительства и при реновационном анализе.